UOC Ciudades

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Blog del Máster oficial de Ciudad y Urbanismo

Alquiler. Burbuja, turismo y regulación.

Xavier Anzano Bergua 22 Diciembre, 2016

Hay varios indicadores que pueden dar pie a asegurar que Barcelona está sufriendo una burbuja en el mercado del alquiler de vivienda. Los principales serían el aumento de la demanda, el escaso tiempo de comercialización de las viviendas en cartera y sobre todo la fuerte escalada de precios que sufre el mercado de forma sostenida desde hace dos años, un 20% anual según portales inmobiliarios.

Las causas de éste ciclo alcista de los precios del alquiler son muy diversas, y pueden ir desde  la existencia de un limitado parque de alquiler en comparación con otras ciudades europeas, a que este parque es aún menor alrededor de BCN, a la actual regulación del alquiler (reforma LAU 2013), al escaso parque público de alquiler, al anecdótico parque privado de alquiler social o de cooperativas de cesión de uso, a la visión general de la vivienda también como bien especulativo, al conflicto competencial entre administraciones, a la histórica desconexión entre el urbanismo y el derecho a la vivienda… Pero hay tres elementos que continuamente se están exponiendo como principales factores motores de la presente burbuja; el incremento de la demanda, la escasez de oferta y el alquiler por días o semanas de viviendas para turistas.

Alta demanda (mucha) y retracción de la oferta (poca).

Tras el pinchazo de la burbuja hipotecaria, el segmento de población que puede acceder al crédito se ha reducido y racionalizado. Aquellas personas que actualmente no puedan obtener unas cuotas crediticias que no representen más de un 30% o un 40% de sus ingresos mensuales y que no tengan un ahorro previo por el valor del 20% de la compra, han quedado excluidas del mercado hipotecario. Pero aparte de restringir el acceso al crédito en relación a los años anteriores a 2007, también buena parte de la población ha visto reducidos sus ingresos fruto de unas nuevas relaciones laborales mucho más precarias. Así un sector de la población está pasando de forma forzada de la expectativa de la propiedad a la realidad del alquiler, en un momento que este no es atractivo, ni lo necesita ser ya que demanda no le falta.

La retracción de la oferta, menos de un 10% en relación al año anterior, se puede deber más a un efecto del fenómeno especulativo que no a un cambio de uso o destino de la vivienda. Y es que los inquilinos lógicamente están bajando su movilidad entre viviendas, como el mercado es alcista en precios, los contratos agotan el plazo de su vigencia, ya que la posibilidad de mejorar las condiciones de un alquiler pagando menos o el mismo actualmente es remota.
Inversamente es probable que muchos inquilinos aprovecharon el anterior periodo de bajadas de precios en el alquiler para renegociar alquileres caros o cambiar de vivienda sin agotar el contrato, lo que seguro hizo aumentar el volumen de contratos registrados en los años anteriores.

Con esta gran demanda y una elevada rentabilidad lo normal sería que la oferta del alquiler aumentara y lo hiciera en un plazo razonable para satisfacer la demanda. Pero el caso es que las teorías de elasticidad no se cumplen nunca en fenómenos especulativos y tampoco de forma general en el mercado de la vivienda, ya que por naturaleza es un mercado muy rígido y sobre todo la vivienda es un bien de producción muy lento (también la de alquiler). Por ejemplo; un stock de vivienda que debería estar en el mercado de alquiler desde hace años es todo aquel producto que originalmente compraba la población que ahora ha quedado excluida del crédito, este stock lleva en cartera de venta desde el inicio de la crisis y lo compran y comprarán particulares inversores y sobre todo fondos de inversión
que en una década seguramente harán aumentar el volumen de la oferta de alquiler. Pero que aumente el mercado no quiere decir que bajen los precios si hay gente dispuesta a pagarlos y la gentrificación supera la calle, se generaliza y se extiende por todo el barrio o la ciudad.

Viviendas de uso turístico (VUTs). Generan mucha controversia pero por sí mismas no pueden ser el principal factor, y quizás ni uno de los más importantes, en la subida de precios. O al menos no menos importante que las viviendas que se alquilan a estudiantes, a trabajadores por temporada o incluso que las oficinas, despachos profesionales o consultas abiertas en viviendas por toda la ciudad. Pero sí que tienen una cualidad muy distorsionadora en el conjunto del mercado, y es que generan una fuerte expectativa en la rentabilidad del alquiler por la vivienda, además de destinar un bien a un uso diferente al que se determinó cuando se desarrolló y calificó urbanísticamente en base a un interés general.

Saber su impacto real, es muy difícil, más cuando hay un importante volumen en la economía sumergida, aproximadamente el 50% de VUTs operan sin licencia. Ante esta situación en un sector tan rentable, es necesario regular con voluntad de hacer cumplir la norma y que ésta pueda revertir las consecuencias no deseables de esta industria.

Se necesitan más inspecciones y nuevas tasas que afecten tanto los VUTs como en el resto de anomalías en el uso de la vivienda como ciertos alquileres de temporada o para usos profesionales de las viviendas, así como para aquellas viviendas vacías injustificadamente. Se debería aplicar la máxima del impuesto ambiental: “quien contamina paga”. Desarrollando por un lado un impuesto directo para las viviendas que no tienen el uso de vivienda habitual y permanente, y un segundo que grabara los ingresos obtenidos por la explotación económica de estas viviendas a partir de un cierto porcentaje de lo que fuera el precio por el arrendamiento ordinario (VUTs, arrendamientos de temporada o para usos profesionales). Con estos nuevos ingresos se podrían ampliar presupuestos de la administración para promover VPO pública de alquiler, o desarrollar las diferentes políticas públicas para favorecer el acceso a la vivienda y hacer frente a la exclusión residencial.

Aunque una parte importante de VUTs no tiene su origen en el mercado de la vivienda de alquiler, es otro tipo de vivienda que o bienestaba vacía y en mal estado, y que se ha rehabilitado por la gran rentabilidad que ofrece este uso, o es una vivienda que ha heredado o que se ha comprado para destinarla a este fin, no debemos menospreciar su capacidad para adulterar y contaminar el resto del mercado de alquiler. Principalmente debido a una rentabilidad que puede multiplicar hasta en 4 veces la del alquiler ordinario. Además que es evidente que la simple existencia de las VUTs compite y limita el potencial crecimiento del mercado ordinario de alquiler.

Ante una nueva burbuja hay que redefinir las actuales Políticas Públicas para el acceso a la vivienda. La práctica reciente ha establecido 3 métodos para cómo la administración puede favorecer el acceso a la vivienda de forma general y en particular
luchar contra la exclusión residencial. La primera es la promoción de alquiler social (VPO privado y público o vivienda mediada), la segunda son las ayudas al pago del alquiler y la tercera la legislación civil (urbanismo, vivienda, arrendamientos o desahucios). Para desarrollar cualquiera son necesarios presupuestos públicos, más para la promoción y menos para la legislación, que lo que hace es traspasar el presupuesto y obligación pública a la propiedad (privada), que por otra parte en España es un “chollo” en comparación con las obligaciones que conlleva la propiedad en países como Francia, Alemania, Holanda, Suecia ….

Por lo tanto si las cajas públicas no tienen suficientes recursos para promover o fomentar el volumen necesario de VPO o por vía de ayudas sufragar parte de unos alquileres abusivos de un mercado calentado, se deberá impulsar políticas redistributivas más expeditivas.

En el actual contexto es necesario regular el alquiler, reformando la Ley de Arrendamientos, dando un mayor protagonismo normativo a las áreas urbanas y empoderarlas con nuevas herramientas flexibles y adaptables a la realidad de cada territorio. Es necesario establecer nuevas medidas que favorezcan fiscalmente aquel alquiler que siendo moderadamente rentable sea también asequible para el inquilino y socialmente responsable para su entorno, y grabar aquel alquiler que no lo sea, generando así un mercado de alquiler privado dual. La regulación debería tener el objetivo de luchar contra la exclusión residencial, aumentar y mejorar la accesibilidad y seguridad de tenencia de la vivienda y garantizar los ingresos de las rentas de alquiler asequibles o socialmente responsables, mediante la obligación de la contratación de seguros de caución o en su defecto por el aval público. Igualmente habría que aumentar las medidas de control y de disciplina urbanística así como la lucha contra el fraude fiscal en el ámbito de la vivienda.

Como en cualquier otro fenómeno complejo y ante diversidad de causas que provocan la actual situación, los remedios o respuestas también deberán tener forma e intensidad variable, y no debemos esperar soluciones mágicas o peor aún dejar pasar el tiempo sin hacer nada.

Sobre el autor

Profesor colaborador de la asignatura Vivienda e inclusión social del Máster Universitario de Ciudad y Urbanismo. Arquitecto técnico, graduado en Ciencias y Tecnologías de la Edificación. Agència de l¿Habitatge de Catalunya de la Generalitat de Catalunya. Linkedin
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